本文来历每日经济新闻，作者包晶晶，36氪经授权发布。
2019上海楼市关键词：小阳春供求齐涨、长三角一体化规划、临港新政带动”抢房潮”。
2019年，上海楼市阅历了调控来多年难见的活泼，新建商品住所成交面积、成交均价双双站上近3年高位。据上海华夏地产计算，2019年全市新房共成交773.5万平方米，同比上涨19%，成交均价53911元/平方米，同比上涨1.34%，创下前史新高。
世界房地产参谋服务公司莱坊估计，2020年一线城市的住所价格涨幅将在3%~5%之间，而上海住所价格将上浮4%~5%，领跑一线城市。
莱坊董事及大中华研讨及咨询部主管纪言迅向《每日经济新闻》记者表明，“一线城市在经济基础、商场资源、人口基数及人才方针等方面具有优势，未来住所刚性需求和改进需求较为激烈，而三四线城市去库存使命基本完成，货币化安顿的棚改盈利逐步消失，因而需求趋弱，房价上升趋势或许会进入调整阶段。”
上海路旁的在建楼盘工地图片来自：每经记者包晶晶摄
方针以微调为主
2019年，上海房地产方针依然以微调为主、松紧并存。
年头起，上海下调部分涉房产买卖税费。2月19日起，上海市人民政府发布《关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的告诉》清晰，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一概按50%的起伏减免资源税、城市保护建造税、房产税、乡镇土地使用税等。在其时楼市成交出现逐步回温的情况下，对商场产生了必定的影响。
临港自贸区新片区建立令临港再度成为商场焦点。2019年8月6日，国务院印发《我国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，随后自贸新片区正式揭牌，摆开新片区全面建造的帷幕。11月20日，临港自贸区“官宣”特定人才购房方针放宽，契合条件的人才能够独身购房，购房所需社保交纳年限也可缩短。自贸区“抢房”现象再度演出，临港各个售楼处一夜逢春，短短2个月，新片区周边的房源简直销售一空。
2019年11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市一般住所规范的告诉》有效期继续延伸5年。这在某种程度上预示着，自2014年11月20日起履行的上海一般住所规范将继续沿用到2024年。
2019年对购房人影响最大的方针非“使用权房限购”莫属。12月1日起，《上海市公有住所差价交流方法》正式实施，针对上海户籍购买使用权房进行限购。本市户籍家庭具有2户（套）及以上住所（包含公有住所承租权和住所产权）的，不得再经过差价换房获得公有住所承租权；本市户籍独身且年满18周岁个人具有1户（套）及以上住所（包含公有住所承租权和住所产权）的，不得再经过差价换房方法获得公有住所承租权。
2019年12月初，国务院印发了《长江三角洲区域一体化开展规划大纲》，长三角一体化概念再度被商场重视，激发了上海楼市的购买热心。
上海华夏地产商场剖析师卢文曦向《每日经济新闻》记者剖析以为，“2019年调控方针得到很好连续，稳固调控效果。对临港人才方针而言，主要是为临港开展服务的，但从方针力度和长时间开展来看，临港有成长性，在预期的影响下，短期成交出现升温，阅历8、9月份‘高温’后，商场也有降温，理性成分再度上升。”
新房价格涨幅受限
回忆2019年全年月度成交数据，除3月、4月的“小阳春”和 8、9月的临港新政显着利好，其他月份成交量都较为平稳。易居研讨院以为，上海新房商场成交乏力，上涨动力显着缺乏。
据上海易居房地产研讨院《上海房地产商场陈述》显现，2019年上海新建商品住所新增供给762.9万平方米，同比下降7.0%。在供给下降的情况下，上海新房成交量依然抵达近3年的最高值。
上海市历年新建商品住所供给与成交面积
从各区域来看，2019年上海商品住所成交面积居前三的区域分别为浦东、青浦和奉贤，三区新房成交面积占全市总成交面积的45.0%。据华夏地产计算，外郊环成交面积简直占有半壁河山，达48.2%；单价5万~7万元的新房占有全市成交量的41%。
上海新建商品住所存销比当时正处于合理区间，到2019年12月底，库存总量为773万平方米，环比添加0.0%，同比添加 11.5%。上海新建商品住所存销比为11.4个月，比11月添加0.1个月。调查前史数据，2019年3~9月存销比下行，10~12月存销比处于盘整态势，现在处于合理区间。
2019年，上海新房成交均价53911元/平方米。上海华夏地产商场剖析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表明：“2019年新房均价并未超出预期。房价涨幅受限，一方面遭到限价等调控方针的继续效果，价格简直没有显着上涨；另一方面，因为买家情绪稳定，对房价上涨预期削弱，购房行为较为理性，供求关系较为均衡，紧缩了房价上涨的空间。”
关于2020年，卢文曦猜测，“上海楼市方针松动的或许性不大，因而成交量仍是在当时水平动摇为主，而价格则会震动筑底。”
二手房成交量增近五成
据易居研讨院数据，2019年上海二手住所成交量动摇显着，全年累计成交二手房约23.7万套，同比添加44.8%。
回忆前史，上海二手房曾在2009年出现大规模成交放量，随后商场阅历了3年低迷期，于2013年开端回暖，但2014年成交量再度下滑。2015年、2016年成交量显着高于2009年，随后再度低迷2年，2019年开端有所上升，但上升起伏不及2013年。
上海市历年⼆⼿住所成交量
易居研讨院估计，2020年二手房成交量不会像2014年那样出现大幅萎缩，但考虑到2019年成交量基数较大，同比也不会出现大幅添加。
卢文曦剖析，“2019年二手成交量简直添加50%，成交量康复到惯例水平。旧改是促进买卖添加的原因之一。此外，新房推盘活跃，促进置换需求开释等等。2020年二手房成交仍是以稳为主，成交量和2019年适当。假如旧改力度削弱，不扫除成交量有一成左右缩水。”
土地成交面积达5年峰值
上海易居房地产研讨院发布的《上海房地产商场陈述》显现，2019年上海共成交320幅土地，土地成交建筑面积2383.8万平方米，同比添加8.5%,抵达2016年以来成交峰值；土地出让金1999.1亿元，同比添加3.7%。
中指研讨院多个方面数据显现，从土地成交结构来看，2019年商品住所用地成交面积占比最高，为27%，低溢价率仍是干流。
上海市历年⼟地成交建筑面积及同比增速
调查上海市历年土地成交建筑面积前史数据可知，2016年土地成交建筑面积抵达低点后，2017年步入上升通道，2018年同比增速放缓，而2019年同比增速回落。在重租借、严管控的布景下，加之下半年房企融资途径全面收紧，房企拿地更趋理性慎重。
上海土地商场2020年又会出现怎样的走势？卢文曦表明，“2020年上海土地商场不会出‘地王’，低溢价是干流。拿地主力是大房企和国企、央企，中斗室企或许会有‘捡漏’时机，或许‘抱团取暖’才有拿地或许。”
