编者按：本文来自微信大众号“投中网”（ID：China-Venture），作者 陶辉东，36氪经授权发布。
美东时刻10月7日晚，国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书，成为第一家发表招股书的长租公寓公司。青客公寓估计将以“QK”为买卖代码登陆纳斯达克，摩根士丹利和中金公司将一起担任本次IPO的承销商。
融资额超一亿美元 纽信、达晨、赛富在列
青客公寓2012年景立于上海，建立后很快拿到了纽信创投的天使出资，尔后拿抵达晨、赛富、凯欣本钱、摩根士丹利等组织的出资。到2018年C轮融资完结，青客公寓四轮股权融资总规划超越了一亿美元。
青客公寓融资史，来历：投中CVSource数据终端
招股文件显现，现在青客公寓最大的外部出资方为凯欣本钱，持股份额为28.1%。此外，纽信创投、赛富出资基金和摩根士丹利办理的私募基金别离持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。达晨创投未出现在首要股东名单中，不过达晨财智总裁肖冰为青客公寓董事。
在融资的助推下，青客公寓建立的六年间坚持着高速扩张。2012年青客公寓可供租借的房间数为940间，到2018年底，青客公寓运营掩盖6座城市的算计91234间房间，复合年添加率为114.4%。
依据招股书引证的咨询组织出具的陈述，以总租借房间价值和数量核算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；而在月租金2000元以下的档位，以房间数核算，青客公寓位居职业第一位。
青客公寓首要运营数据
一年赔本5亿 起伏有所收窄
作为第一家请求IPO的长租公寓公司，青客公寓捅开了长租公寓烧钱的面纱。招股文件显现，青客公寓2018财年净收入8.9亿元，赔本5亿元；以2019年6月30日停止的9个月时刻，净收入9亿元，赔本3.7亿元。
按2019年6月30日停止97621家租户核算，青客公寓每租出一间房赔本3800元。当然，与2018年每间房赔本5180元比较，赔本起伏有所收窄。
青客公寓赢利表（摘自招股书）
EBITDA（息税折旧摊销前赢利）方针相同显现，青客公寓的赢利情况在改进中。以2019年6月30日停止的9个月，青客公寓的EBITDA为-1.46亿元，而上年同期为-1.62亿元。
青客公寓EBITDA数据，摘自招股文件
长租公寓面对生死时速，租金贷难以继续
眼下长租公寓职业正迎来IPO潮与关闭潮齐头并进的局势。除了青客公寓之外，职业的别的两大巨子自若和蛋壳也传出正在准备上市。另一方面，其他一些长租公寓则正在破产。最近的一次是，2019年8月，乐伽公寓宣告破产，导致上万租客无家可归。更早之前，现已有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等一系列长租公寓公司倒下。
青客公寓的资金链也一向处于紧绷的状况。2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金算计4.5亿元，按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看，这笔钱不够花一年。IPO融资现已势在必行。
近两年长租公寓暴雷不断，元凶巨恶是对“租金贷”形式成瘾般的依靠，高速扩张中的青客公寓相同也不破例。
到2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷。即使悉数以预付半年租金核算，按青客公寓1100元左右的均匀月租金，青客公寓沉积的预付租金规划也挨近5亿元人民币。招股书发表的数据，到2019年6月底青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。
青客公寓用供给扣头的方法，诱使租客向协作金融组织告贷，一次性预付租金。一次性付清半年房租扣头为5%，预付全年房租则扣头为10%，一起告贷的利息也由青客公寓承当。青客公寓则把租客预付的租金用于高速扩张，最首要的开支是房源的装饰、向房东预付数月的租金。租金贷形式下，本没有假贷需求的租客，实际上是出卖了本身的信誉帮滋长租公寓公司融资，而一旦资金链断裂，租客和房东就会堕入“叫天不该、叫地不灵”的地步。
从2018年8月开端，青客公寓引入了融资租借的形式。青客公寓将装饰过的房源连同家具出售给融资租借公司然后再回租。这一形式下青客公寓的资金本钱更低，愈加安全，有助于脱节对租金贷的依靠。
畸高的负债率始终是悬在头上的达摩克利斯之剑。到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元。资产负债率高达133%，现已技术性“资不抵债”。
“高进低出” 赔本二房东？
进入2019年之后，长租公寓从一时疯狂进入了调整期。朗诗、远洋等房企剥离长租公寓事务，万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓事务的扩张。
从签约房源数据来看，青客公寓在2018年之后扩张速度也有所放缓。2018年9月底签约房源数量29129个，到2019年6月底仅添加至29655个，添加了526个。可资比较的是，2018年与2017年比较，签约房源数量翻了一倍。青客公寓在招股文件中表明：“咱们为扩张筹措本钱的才能大大影响了咱们的运营成绩。”
长租公寓缺少造血才能、依靠融资（包含债务融资）扩张、“高进低出”的问题一向饱尝诟病。不久前，乐伽公寓在宣告破产的揭露信中表明，经过认真反思，深入认识到公司“高进低出”的运营形式存在巨大缺点，已对长租商场带来极大危险。
青客公寓发表的数据显现，2017年和2018年的均匀月末入住率为91.6%和92.4%。90%的入住率是青客公寓设定的方针入住率，尽管这一方针体现优异，但租客流动性方针却适当弱。到2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签定的均匀合同期限仅为11.7个月，47.3%的租户在合同到期前就已退租，只要5.1%的租户挑选了续租。青客公寓征引咨询组织陈述称，其均匀租期在职业界居于前列。不到一年的均匀租期，近半的租户退租房，个位数的续租率，是长租公寓一起的为难。
不久前，全球最大的同享工作巨子WeWork因为估值太低而抛弃IPO，其被诟病的一大问题便是租客的高流动性。因为与房东之间的租约通常是长时间的，在经济周期下行的情况下，短租期会带来巨大的赔本危险。
与其他长租公寓公司相同，青客公寓也依靠所谓“N+1”的形式，行将房子长租之后，对其进行改造添加一个房间，以多包容一户租客。经过“N+1”，青客公寓能取得看似不错的租金价差。到2019年6月的9个月，青客公寓的均匀租金价差率为25.1%，核算预付租金扣头后价差率为20%。以1100元左右的均匀月租金核算，价差空间约200元。
可是，青客公寓对房源的装饰，均匀每个租借单位（即一个房间）需花费1.47万元。2018年这一数字更高，为2万元。装饰折旧年限一般不该超越5年，这意味着按现在的运营功率，青客公寓连装饰费都赚不回来。
青客公寓在招股文件中总结了影响公司成绩的几大要素，包含扩展公寓网络，坚持和进步入住率和租金率，操控运营本钱和费用并进步运营功率的才能，办理前期本钱开销和扩张本钱。
